ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ 3 ปี หลายฉบับ
นับระยะเวลาต่อเนื่องกัน ผลเป็นอย่างไร ?
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาเช่าที่ดิน สัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่าคอนโด
การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ
1. สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี – ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่จะต้องรับผิดไว้เป็นสำคัญ
2. สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี – คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขต หากมีเพียงสัญญาที่ทำขึ้นกันเอง จะถือว่าสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปี เท่านั้น
การที่คู่สัญญาทำสัญญาเช่ากันเอง ฉบับละ 3 ปี หลายฉบับ นับระยะเวลาติดต่อกัน โดยไม่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะมีผลอย่างไร ?
ตอบ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การกระทำดังกล่าว เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมาย ดังนั้นสัญญาเช่ามีผลใช้บังคับได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น หากพ้นระยะเวลา 3 ปีแรกไปแล้ว คู่สัญญาจะฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้
เทียบเคียง คำพิพากษาฎีกาที่ 6451/2538
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538
โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้